Cappotto termico: installazione illegittima se lede il decoro architettonico dell’edificio

Il decoro architettonico di un edificio, inteso come “(…) l’estetica del fabbricato, data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità (…)” ( Questo simbolo indica la disponibilità del documento su One LEGALE

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Clicca il link verde per accedere alla piattaforma Cass. n. 851/2007), sebbene non risulti espressamente menzionato nell’elencazione meramente esemplificativa contenuta nell’articolo 1117 del codice civile, in quanto figura di elaborazione prettamente giurisprudenziale, può senza dubbio essere inserito nel novero dei beni che formano oggetto di proprietà comune e, come tale, è sottoposto a particolare tutela contro ogni tipo di intervento che possa comprometterne, o alterarne sia pure solo parzialmente, l’integrità e la conservazione, indipendentemente dal particolare pregio storico o artistico dell’immobile cui afferisce.

Tale enunciazione di principio, che impone la conservazione del decoro architettonico ogniqualvolta “possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” ( Questo simbolo indica la disponibilità del documento su One LEGALE

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Clicca il link verde per accedere alla piattaforma Cass. n. 8830/2008), non è derogabile nemmeno nel caso di interventi realizzati (e, in quanto lesivi del bene immateriale in commento, contestati dagli altri condòmini), che siano finalizzati all’efficientamento energetico, in attuazione degli obiettivi più generali della transizione green espressamente contenuti nel Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza.

Il caso più rappresentativo, al riguardo, è quello che riguarda la realizzazione del cappotto termico il quale, sebbene debba essere considerato strumento indispensabile per il concreto raggiungimento degli obiettivi di riqualificazione energetica fissati nel pacchetto Fit For 55 di matrice europea, per le concrete modalità realizzative, consistenti nella sovrapposizione di più strati isolanti sulla facciata esterna del fabbricato, ben può essere in grado di incidere, modificandole profondamente (e non sempre in senso migliorativo) sulle linee architettoniche che caratterizzano l’edificio sul quale viene installato, riducendo, altresì, nei casi più invasivi, in maniera sensibile, il piano di calpestio dei balconi privati.

Proprio di una fattispecie simile si è occupata, di recente, la Suprema Corte di cassazione, la quale, con l’ordinanza 22 giugno 2023, n. 17920 (testo in calce), ha sancito espressamente il principio per il quale tutti gli interventi edilizi operati sulla facciata condominiale, anche se finalizzati al contenimento della dispersione termica dell’edificio, devono sempre essere realizzati rispettandone il decoro architettonico come sopra definito, oltre che, eventualmente, col consenso degli altri soggetti interessati alla conservazione del bene immateriale costituito dall’estetica del fabbricato, nel suo complesso considerata.

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La vicenda processuale

Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Cosenza, il proprio vicino per sentirlo condannare alla rimozione ed al ripristino dell’originario stato dei luoghi rispetto ad una serie di opere asseritamente abusive, quali: la trasformazione di luci in vedute; l’eliminazione di una colonna fognaria a servizio del proprio immobile e l’indebito ampliamento di uno spazio di isolamento in suo danno, con altrettanto illegittimo utilizzo di detto spazio.

Si costitutiva in giudizio il convenuto, il quale, non solo contestava nel merito ogni addebito, ma spiegava domanda riconvenzionale volta all’accertamento dell’illegittimità degli interventi edilizi realizzati in precedenza dalla controparte, la quale, secondo la tesi prospettata, aveva stravolto sul piano architettonico la facciata comune, coprendo l’intonaco esistente mediante un rivestimento consistente in apposito cappotto termico e cambiando gli infissi originali.

Il convenuto/attore in riconvenzionale ne chiedeva, pertanto, l’immediata rimozione, sul presupposto per il quale gli interventi contestati, realizzati senza peraltro aver acquisito previamente il suo consenso, integravano certamente gli estremi di una grave compromissione del decoro architettonico dell’intero edificio.

Mentre il Tribunale ordinario accoglieva integralmente l’originaria domanda spiegata dall’attrice, rigettando la proposta riconvenzionale, la Corte d’Appello di Catanzaro, con la sentenza 12 gennaio 2021, n. 39 ribaltava il verdetto del giudice di prime cure ed in accoglimento delle istanze proposte dal convenuto in primo grado, ordinava la rimozione del cappotto termico apposto sull’intonaco esterno originario, ed il ripristino della copertura del fabbricato con pietre a vista, secondo la conformazione sua propria, ritendendo illegittima, in quanto lesiva del decoro architettonico dell’edificio, l’innovazione realizzata dalla parte istante senza il consenso degli altri condòmini interessati.

Per la cassazione della pronuncia in commento ha proposto ricorso la soccombente.

Le valutazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte, con il provvedimento in commento ha confermato integralmente le valutazioni operate dalla corte d’Appello di Catanzaro, ritenute logiche, congrue e motivate e, soprattutto, aderenti a quello che pare essere l’orientamento ormai consolidatosi in giurisprudenza, in ordine all’incidenza negativa del cappotto termico, ed in genere degli interventi sulla facciata condominiale, laddove possa ritenersi integrata l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio condominiale nel suo complesso.

In particolare, ad avviso del giudice di legittimità, la copertura con l’isolante termico della metà superiore della palazzina in cui insistevano entrambe le proprietà, ha integrato sicuramente gli estremi dell’innovazione che avrebbe richiesto comunque il consenso dell’altro condòmino, essendo talmente invasiva da alterare il decoro architettonico dell’edificio, in quanto il risultato finale risulta ictu oculi antiestetico, caratterizzandosi per una rilevante e immediatamente percepibile differenza di finitura tra le due porzioni sovrapposte dell’edificio, la cui parte inferiore continua ad avere le pietre a vista mentre quella superiore presenta, invece, l’intonaco bianco di nuova realizzazione.

Ma, ad avviso della Corte, occorre precisare ulteriormente, richiamando copiosa giurisprudenza di legittimità, che l’alterazione architettonica delle linee decorative e del carattere estetico non necessariamente deve implicarne la radicale deturpazione, la quale, viceversa, costituisce solo un elemento ulteriore, ossia un quid pluris (eventuale e non essenziale) rispetto alla semplice, ma in ogni caso rilevante, menomazione o compromissione delle stesse ( Questo simbolo indica la disponibilità del documento su One LEGALE

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Clicca il link verde per accedere alla piattaforma Cass. n. 18928/2020; Questo simbolo indica la disponibilità del documento su One LEGALE

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Clicca il link verde per accedere alla piattaforma Cass. n. 10350/2011).

La Suprema Corte, al riguardo, dimostra di essere sensibile all’orientamento del Tribunale di Milano il quale, con l’Ordinanza 35338/2021, ha ritenuto che, al fine di valutare adeguatamente l’impatto negativo del cappotto termico rispetto al decoro architettonico dell’edificio condominiale, occorre considerare la possibile modifica di tutti gli elementi della facciata esteriore (colori, materiali, elementi ornamentali).

Deve essere sempre preservata, infatti, secondo la tesi prospettata dal giudice meneghino e sostanzialmente richiamata dalla Cassazione, la caratteristica identitaria dell’edificio (struttura, armonia, prospetto ed armonia delle forme), in modo che eventuali interventi edilizi non compromettano l’aspetto esteriore del condominio, indipendentemente da eventuali compromissioni già realizzate.

Una simile valutazione, peraltro, dovrà essere svolta in maniera ancora più attenta e rigorosa in relazione a quegli edifici condominiali in cui sussistano degli elementi architettonici di particolare pregio ornamentale in facciata, che contraddistinguono, a livello architettonico ed estetico, il fabbricato.

Ne consegue che se l’intervento modifica la facciata, conferendo alla stessa un aspetto (anche semplicemente) “diverso” (non necessariamente completamente stravolto), non sarà possibile ritenere rispettato il divieto di non alterare il decoro richiamato dall’articolo 1120 del codice civile; pertanto, come nel caso di specie, si potrà procedere con la realizzazione dell’intervento solo con il voto unanime dei condòmini, e non già con la mera maggioranza semplificata prevista dall’art. 119, comma 9 bis, del Decreto Rilancio.

Ricorso rigettato, dunque, pronuncia d’appello confermata e condanna dell’incauto ricorrente alle spese di lite ed al versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.