Tetto copre parzialmente l’edificio: all’assemblea sulle spese possono partecipare tutti i condomini?

In un condominio, per la particolare conformazione dello stabile, sono presenti diversi tetti e l’assemblea delibera le spese di manutenzione in relazione ad uno di essi. Un condomino impugna la decisione assembleare rilevando che il tetto in questione non sia un bene comune e, quindi, la delibera risulti invalida, in quanto adottata su una res di proprietà esclusiva.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 13 dicembre 2022, n. 36387 (testo in calce), ricorda che, in linea generale, il tetto rientra tra i beni che la legge considera presuntivamente comuni (art. 1117 n. 1 c.c.). Tuttavia, non può considerarsi comune un tetto che «non denota la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione della res al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari».

La pronuncia, inoltre, precisa che la composizione dell’assemblea condominiale e le relative maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della delibera da adottare. Pertanto, se il tetto – per la sua particolare conformazione – non rientra tra i beni comuni, non possono partecipare all’assemblea tutti i condomini, ma solo quelli a cui si riferisce la proprietà. In altre parole, se il bene non è destinato all'uso o al servizio di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso, mancano i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti ex art. 1117 c.c. Il fondamento normativo si rinviene nell’art. 1123 c. 3 c.c., secondo cui l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava soltanto su taluni condomini, come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza.

Sommario La vicenda Delibera di ripartizione spese relative a proprietà esclusiva Premessa: tetto come bene presuntivamente comune e condominio parziario Il tetto è un bene comune se è a servizio di più unità immobiliari Nulla la delibera avente ad oggetto beni di proprietà esclusiva Tetto a servizio solo di una parte dell’edificio e diritto di partecipare all’assemblea Conclusioni: accolto il ricorso del condomino

Immobili 2022, A cura di Busani Angelo, Ed. IPSOA, 2022. Disciplina catastale, urbanistica, imposte su redditi, trasferimenti e patrimoniali, contrattazione su trasferimento proprietà, diritti reali, utilizzo immobile. Scarica gratuitamente l'estratto

La vicenda

Un condomino impugna la delibera assembleare (ex art. 1137 c.c.) avente ad oggetto i lavori di manutenzione, messa in sicurezza del tetto e la ripartizione delle spese, comprese le competenze del tecnico nominato.

Nel caso di specie, per la particolare conformazione dello stabile, sono presenti diversi tetti (almeno sei), le cui spese vengono regolamentate da una specifica tabella millesimale.

L’impugnante contesta che due porzioni del “tetto numero 6” dello stabile – su cui deve avvenire l’intervento – siano a servizio della sua proprietà esclusiva e di quella di un altro condomino, come emerge anche dalla tabella millesimale relativa al bene. In primo e in secondo grado, i giudici confermano la validità della delibera, in quanto l’assemblea era validamente costituita.

Si giunge così in Cassazione.

Delibera di ripartizione spese relative a proprietà esclusiva

Il condomino lamenta che la delibera impugnata abbia approvato e ripartito le spese relativamente a porzioni di proprietà esclusiva del tetto e, quindi, sia invalida. Inoltre, la delibera è stata adottata seguendo i quorum costitutivi e deliberativi calcolati in base alla tabella millesimale generale e non a quella specifica del tetto in questione (tetto numero 6).

La Suprema Corte considera fondata la doglianza.

La decisione gravata si è limitata a ribadire la corretta applicazione delle disposizioni in materia di deliberazioni assembleari e ha ritenuto regolare la costituzione dell’assemblea. Invero, i giudici di merito avrebbero dovuto accertare due aspetti su cui, invece, non si sono soffermati, ossia:

1) la natura comune (o meno) del tetto;

2) la destinazione del tetto al servizio o al godimento non di una parte soltanto dell’intero edificio.

Esaminiamo questi due aspetti nei paragrafi seguenti.

Premessa: tetto come bene presuntivamente comune e condominio parziario

I muri e tetti, come anche le fognature, canali di scarico e simili, sono manufatti destinati a preservare il palazzo dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua e, per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, rientrano fra le cose comuni. Pertanto, le spese di conservazione sono ripartite in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive (art. 1123 c. 1 c.c.).

Nondimeno, può accadere che, per la particolare conformazione dell’edificio, alcuni appartamenti siano coperti ed altri no; possono esserci diverse falde e alcune unità possono essere coperte da una o più di esse. A tal proposito, si parla di condominio parziario (o parziale). Ebbene, in questi casi, le spese relative alla manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, ossia che ne fa un uso separato (art. 1123 c. 3 c.c.). Per questo motivo, per la ripartizione, si impiega una tabella ad hoc, come la “tabella tetti e lastrici comuni”, in quanto si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura separata.

Ciò premesso, torniamo al decisum.

Il tetto è un bene comune se è a servizio di più unità immobiliari

Secondo gli ermellini, la sentenza gravata avrebbe dovuto accertare se la delibera abbia approvato (o meno) una spesa che non riguardava la manutenzione di un bene comune, ma di un bene di proprietà esclusiva. Pertanto, bisognava acclarare se il tetto in discorso fungesse da copertura ad una sola unità immobiliare (quella del ricorrente) o a più appartamenti. Infatti, solo tramite tale accertamento sarebbe stato possibile stabilire la natura comune (o meno) del bene.

Il tetto rientra tra i beni che il Codice civile considera presuntivamente comuni. L’art. 1117 n. 1 c.c. indica tra tali beni “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.

Al lume di quanto sopra, non può considerarsi comune un tetto che «non denota la sussistenza di connotati strutturali e funzionali comportanti la materiale destinazione della res al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari» (Cass. 10370/2021; Cass. 22466/2010; Cass. SS.UU. 7449/1993).

In una pronuncia relativa al lastrico solare – che funge da copertura alla struttura come il tetto – la Suprema Corte ha affermato che «[…] deve pertanto escludersi la presunzione di comunione di un lastrico solare che, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, assolva unicamente alla funzione di copertura di una sola delle stesse e non anche di altri elementi, eventualmente comuni» (Cass. 22466/2010).

Nulla la delibera avente ad oggetto beni di proprietà esclusiva

L’accertamento in merito alla natura comune (o meno) del tetto è rilevante, poiché una delibera che abbia ad oggetto beni di proprietà esclusiva di condomini o terzi è nulla (Cass. SS. UU. 9839/2021).

Per giurisprudenza costante, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini sono invalide in relazione all'oggetto.

Una delibera nulla è impugnabile senza limiti di tempo, pertanto, anche decorsi i 30 giorni previsti dall’art. 1137 c.c. Infatti, il suddetto termine è applicabile alle delibere annullabili, non già alle delibere nulle.

Tetto a servizio solo di una parte dell’edificio e diritto di partecipare all’assemblea

Dopo l’eventuale accertamento della natura comune del bene, i giudici di merito avrebbero dovuto acclarare, altresì, se il tetto – oggetto della delibera – per le sue caratteristiche non fosse destinato al servizio o al godimento di una parte soltanto dell’intero edificio. Infatti, in tal caso, le spese relative alla manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123 c. 3 c.c.). In questa ipotesi, il bene è oggetto di un autonomo diritto di proprietà e viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. 23851/2010; Cass. 12641/2016)

In altre parole, se il bene non è destinato all'uso o al servizio di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso, mancano i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti ex art. 1117 c.c.

Il fondamento normativo si rinviene nell’art. 1123 c. 3 c.c. secondo cui l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento grava soltanto su taluni condomini, come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza.

Se il bene appartiene in proprietà comune solo ad alcuni condomini, ciò rileva sotto il profilo della gestione e dell'imputazione delle spese. I soggetti che non sono contitolari del bene non hanno diritto di partecipare all’assemblea, pertanto, “la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta Delibera da adottare” (Cass. 791/2020; Cass. 7885/1994; Cass. 4127/2016; Cass. 12641/2016). Infatti, «il "quorum", costitutivo e deliberativo, dell'assemblea nel cui ordine del giorno risultino capi afferenti la comunione di determinati beni o servizi limitati solo ad alcuni condomini, va calcolato con esclusivo riferimento a costoro ed alle unità immobiliari direttamente interessate» (Cass. 4127/2016).

Conclusioni: accolto il ricorso del condomino

La Suprema Corte accoglie il ricorso presentato dal condomino e la sentenza impugnata viene cassata, con rinvio alla Corte d'appello in diversa composizione, che procederà ad esaminare la causa uniformandosi ai principi sopra esposti, e provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.