Parcheggi pertinenziali: il vademecum della Cassazione

La Corte di Cassazione (II Sezione Civile, sentenza 27 ottobre 2022, n. 31799 - testo in calce) affronta la tematica dell’individuazione determinazione delle aree destinate a parcheggio, scandendo le indicazioni operative della cd. legge Tognoli e di quelle successive.

Sommario Il riconoscimento della pertinenzialità in primo grado L’applicabilità della Legge Tognoli secondo il giudice territoriale Il rigetto in Cassazione I principi operativi La disciplina del parcheggio pertinenziale di cui alla Legge Tognoli La definizione di parcheggio La liberalizzazione del 2005

Il riconoscimento della pertinenzialità in primo grado

Una donna aveva convenuto, davanti al Tribunale, un uomo e sua figlia, chiedendo che fosse dichiarato il trasferimento, in suo favore, della proprietà e/o del diritto di uso, sia del posto auto scoperto sito nel cortile condominiale, sia del garage sito nel piano seminterrato, in applicazione dell’art. 18, L. n. 765/1967, con la consequenziale pronuncia di nullità della donazione effettuata dall’alienante, in favore della figlia, avente a oggetto il garage posto al piano seminterrato, oltre al risarcimento dei danni per il mancato utilizzo dei beni fino all’effettivo rilascio. La stessa attrice, con atto pubblico del 2003, aveva acquistato dall’uomo convenuto un appartamento posto al quarto piano di uno stabile, e che lo stesso era altresì proprietario di due posti auto, anch’essi siti nello stesso edificio, il primo, scoperto, collocato nel cortile condominiale, e il secondo, coperto, posto nel piano seminterrato. Per la donna, pur non essendo stati menzionati nell’atto di compravendita del 2003, concluso tra l’attrice e il convenuto, i predetti due posti auto dovevano considerarsi trasferiti ope legis in suo favore, stante il vincolo pertinenziale da cui erano avvinti, ex art. 18 della legge ponte n. 765/1967. L’uomo aveva donato, con atto pubblico del 2005, in favore della figlia, la proprietà del garage sito al piano seminterrato, pur non essendo la donataria proprietaria di alcun appartamento all’interno dell’edificio condominiale. Il Tribunale adito, con sentenza non definitiva del 2012:

• accoglieva la domanda,
• dichiarava la nullità parziale dell’atto di compravendita nella parte in cui non erano state trasferite le pertinenze dell’appartamento compravenduto, ossia i due posti auto oggetto di causa,
• dichiarava, altresì, trasferito, in favore dell’attrice, ope legis, il diritto di uso delle pertinenze, con obbligo di pagamento del prezzo corrispondente al valore di mercato di detti cespiti,
• dichiarava la nullità dell’atto di donazione avente a oggetto il garage sito al piano seminterrato, e disponeva il prosieguo del giudizio per la determinazione del corrispettivo dovuto e del risarcimento danni per il mancato utilizzo delle dette pertinenze.

Immobili 2022, A cura di Busani Angelo, Ed. IPSOA, 2022. Disciplina catastale, urbanistica, imposte su redditi, trasferimenti e patrimoniali, contrattazione su trasferimento proprietà, diritti reali, utilizzo immobile. Scarica gratuitamente l'estratto

L’applicabilità della Legge Tognoli secondo il giudice territoriale

Sul gravame interposto dall’uomo e dalla di lui figlia la Corte d’appello, in totale riforma della pronuncia impugnata, accoglieva l’appello. In particolare, la decisione era stata impugnata nella parte in cui, facendo proprie le risultanze peritali, aveva ritenuto applicabile all’edificio, cui appartenevano i posti auto oggetto di causa, i parametri urbanistici del “decreto Floris”, che imponeva un vincolo a uso pubblico di 80 mq. per ogni 100 mq. di superficie, di cui la metà da destinare a parcheggio. Inoltre, a fronte del vincolo di destinazione prescritto dalla legge, secondo i limiti quantitativi indicati, al fine di garantire a coloro che occupavano le singole unità immobiliari uno specifico diritto reale d’uso sulle aree stesse, erano esclusi dal regime vincolistico e liberamente alienabili i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo standard urbanistico, di cui era dunque possibile la riserva a favore del costruttore ovvero la cessione a terzi. Nel caso di specie era applicabile, ratione temporis, la L. n. 122/1989, (legge Tognoli), sicché l’edificio realizzato non era tenuto al rispetto degli standard urbanistici previsti dal “decreto Floris”.

Il rigetto in Cassazione

La donna si è rivolta alla Cassazione che, pur rigettando le doglianze, ha operato una ricognizione della complessa tematica. In particolare, l’ultimo motivo formulato ha riguardato la violazione o falsa applicazione dell’art. 41-sexies della legge urbanistica n. 1150/1942, per avere la Corte distrettuale assunto, ai fini della verifica della sussistenza dell’eccedenza di posti auto rispetto a quelli obbligatoriamente imposti dagli standard urbanistici e soggetti al regime vincolistico, lo stato attuale dei luoghi, oggetto di pacifiche modifiche conseguenti all’esecuzione di opere autorizzate con successive concessioni e di opere relative a box auto edificate in difetto di concessione. Quanto alla lamentata frustrazione della ratio della legge Tognoli (vigente ratione temporis), la ricorrente non ha dedotto esplicitamente la concreta inesistenza nello stabile di un numero di posti auto pari a quello degli appartamenti dell’edificio, tale per cui alla donna sarebbe stato assolutamente precluso di parcheggiare regolarmente un’auto nelle aree condominiali esterne ed interne adibite a parcheggio. La doglianza, quindi, è risultata destituita di fondamento allorché prospetta il superamento dei criteri legali di regolazione del vincolo cui all’epoca erano soggetti i posti auto. In particolare, i calcoli effettuati dall’ausiliario del Giudice del gravame hanno tenuto conto di un parametro minimo di raffronto che includeva tali aree accessorie, così da legittimare il computo in concreto delle superfici destinate a parcheggio al lordo degli spazi di manovra e accesso: all’esito, dalla comparazione tra dati omogenei, perché entrambi inclusivi delle aree di manovra e accesso, è stata ottenuta la superficie in eccedenza, pari a 387,60 mq., di gran lunga superiore all’area occupata dal garage e dal posto auto controversi, pari a 40 mq.

I principi operativi

Si è rammentato che, secondo la normativa vigente nel momento storico di interesse, operavano i seguenti principi:

• il vincolo pertinenziale tra costruzione e spazio per parcheggio va inquadrato nelle limitazioni legali della proprietà per pubblico interesse: gli spazi di parcheggio sono destinati permanentemente all’uso esclusivo delle persone che stabilmente occupano l’edificio o ad esso abitualmente accedono;
• è possibile che le aree per parcheggio siano oggetto di separati atti e rapporti giuridici, il che non implica che per effetto di questi il vincolo debba cessare, in quanto la pertinenza, anche se gravata da diritto reale a favore di terzo, continua ad assolvere alla propria funzione accessoria esclusivamente a favore del proprietario della cosa principale;
• se i contratti con cui si alienano gli spazi di parcheggio disgiuntamente dall’unità immobiliare cui accedono prevedono la sottrazione degli Spa zi stessi al vincolo pubblicistico di destinazione, che per legge è inderogabile, essi sono nulli nella parte in cui non viene attribuito all’acquirente il godimento dello Spa zio destinato a parcheggio;
• tale nullità si verifica anche in caso di eventuale inutilità del posto macchina nel caso concreto, poichè la sua destinazione obiettiva e permanente al servizio della cosa principale trascende le situazioni contingenti;
• il contratto, parzialmente nullo, deve essere integrato ex lege, a norma dell’art. 1419 c.c., dalla norma imperativa violata, con il riconoscimento del diritto reale d’uso dello spazio per parcheggio (che non può essere surrogato da un semplice rapporto obbligatorio), salvo il diritto del venditore al riequilibrio del sinallagma contrattuale, mediante una integrazione del corrispettivo ricevuto.

La disciplina del parcheggio pertinenziale di cui alla Legge Tognoli

L’art. 9, comma 1, della legge Tognoli autorizza i proprietari di immobili a realizzare nel sottosuolo degli stessi, ovvero nei locali siti al pian terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche (ma non necessariamente) in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Questi parcheggi, dunque, sono quelli:

• realizzati senza necessità di concessione edilizia dopo l’entrata in vigore della legge Tognoli (7 aprile 1989), a servizio di edifici già esistenti in quella data;
• realizzati con le agevolazioni previste dalla citata legge;
• ubicati nei luoghi sopra indicati.

A tali tipologie di realizzazione (interna o esterna) è sottesa la creazione delle aree accessorie, funzionali alla loro pratica fruizione.

La definizione di parcheggio

Si definiscono “parcheggi” gli spazi necessari tanto alla sosta quanto alla manovra e all’accesso dei veicoli: tale Spazio può consistere in un’area scoperta (c.d. posto auto) o in un’area coperta, chiusa su tre lati (c.d. box) o su tutti i lati (c.d. garage); superfici che devono essere considerate nel loro complesso ai fini della verifica del rispetto degli standard urbanistici, purché sia garantito un numero minimo di parcheggi. Tale conclusione è risultata avvalorata dall’intervenuto mutamento del rapporto di proporzione tra metri cubi della costruzione e metri quadri delle superfici da destinare a parcheggi: rapporto passato da 1 mq. per ogni 20 mc. di costruzione ex art. 18 legge ponte, a 1 mq. per ogni 10 mc. di costruzione, anche in ragione della considerazione delle aree accessorie indispensabili alla sua realizzazione ex art. 2 legge Tognoli.

La liberalizzazione del 2005

Non ha trovato applicazione, nella fattispecie, l’intervento di liberalizzazione di cui all’art. 12 della L. n. 246/2005, che (aggiungendo, all’art. 41-sexies della L. n. 1150/1942, un comma 2) dispone che i parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta, né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari, e sono trasferibili autonomamente da esse. E tanto in quanto l’intervento semplificativo del legislatore, di cui alla novella del 2005, non ha natura interpretativa, ma deve essere qualificato come intervento con portata innovativa (che non ha natura imperativa, né effetto retroattivo), il che implica che tale semplificazione non sia applicabile ai parcheggi costruiti precedentemente all’entrata in vigore della legge medesima.

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