Via libera al credito d’imposta per gli immobili ad uso commerciale

Il Decreto Rilancio (d.l. 34/2020), tra le altre misure fiscali, ha previsto un credito d’imposta per gli immobili ad uso non abitativo e per gli affitti d’azienda. Si tratta di un beneficio a favore del contribuente che, come si evince dal nome, vanta un credito nei confronti delle casse dello Stato.

La Circolare 6 giugno 2022, n. 14 (testo in calce) dell’Agenzia delle Entrate chiarisce le modalità applicative del credito d’imposta, rivolto ad una vasta platea di soggetti: dagli autonomi (come i professionisti), alle imprese, agli enti non commerciali, vengono inclusi anche i “forfetari” e le imprese agricole.

Sommario 1. Premessa e quadro generale 2. Ambito soggettivo di applicazione: i beneficiari 3. Ambito oggettivo di applicazione 4. Requisiti per ottenere il beneficio 5. Misura del credito 6. Modalità di utilizzo del credito 7. Cessione del credito e poteri di controllo dell’amministrazione 8. Divieto di cumulabilità del credito previsto dal decreto Cura Italia (art. 65, d.l. 18/2020) 9. Quadro temporaneo per le misure d’aiuto di Stato a sostegno dell’economia nell’attuale emergenza del Covid-19

1. Premessa e quadro generale

Il d. l. 34/2020 recante “Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19”, all’art. 28, contiene la previsione del credito d’imposta per gli immobili ad uso non abitativo e per gli affitti d’azienda. Si tratta di un beneficio a favore del contribuente e la ratio della norma è da ricercarsi nella volontà di contenere gli effetti negativi derivanti dall’emergenza epidemiologica. Infatti, la riduzione dei ricavi a fronte della presenza di costi fissi – come il canone locatizio – ha provocato indubbie difficoltà e, proprio in ragione di ciò, è stata disposta tale misura di sostegno.

Di seguito, si riporta schematicamente il contenuto del citato art. 28 d.l. 34/2020 e nei successivi paragrafi ne verrà chiarito e approfondito l’ambito applicativo.

Credito d’imposta per canoni di locazione di immobili ad uso non abitativo
Beneficiari	I soggetti esercenti attività d'impresa, arte o professione con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d'imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto legge 34/2020; le strutture alberghiere e agrituristiche indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d'imposta precedente; gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, in relazione al canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell'attività istituzionale
Misura del credito	è pari al 60% dell'ammontare mensile del canone di locazione degli immobili ad uso non abitativo è pari al 30% dell’ammontare mensile del canone per servizi o affitto d’azienda
Requisiti	i soggetti esercenti attività economica devono aver subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente
Mensilità di riferimento	Il credito d’imposta è commisurato all’importo versato nel periodo d’imposta 2020 con riferimento ai mesi di: marzo, aprile, maggio aprile, maggio, giugno per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale

2. Ambito soggettivo di applicazione: i beneficiari

 

Il Decreto Rilancio individua la platea di beneficiari del credito di imposta:

 

1. i soggetti esercenti attività d'impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d'imposta precedente a quello in corso alla data di entrata in vigore del decreto (art. 28 c. 1),
2. le strutture alberghiere e agrituristiche indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d'imposta precedente (art. 28 c. 3),
3. gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, in relazione al canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell'attività istituzionale (art. 28 c. 4).
   
   

A) Esercenti attività d’impresa, arte o professione

In relazione alla categoria degli esercenti attività d’impresa, arte o professione, la circolare chiarisce che vi rientrano:

• gli imprenditori individuali, le società in nome collettivo (s.n.c.) e in accomandita semplice (s.a.s.), che producono reddito d’impresa indipendentemente dal regime contabile adottato;
• le società per azioni e in accomandita per azioni, le società a responsabilità limitata, le società cooperative e le società di mutua assicurazione, nonché le società europee di cui al regolamento (CE) n. 2157/2001 e le società cooperative europee di cui al regolamento (CE) n. 1435/2003 residenti nel territorio dello Stato (art. 73 c. 1 lett. a) TUIR);
• gli enti pubblici e privati diversi dalle società, nonché i trust, residenti nel territorio dello Stato, che hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciali (art. 73 c. 1 lett. b) TUIR);
• le stabili organizzazioni di soggetti non residenti (art. 73 c. 1 lett. d) TUIR);
• le persone fisiche e le associazioni di cui all’art. 5, comma 3, lettera c), del TUIR che esercitano arti e professioni, producendo reddito di lavoro autonomo ai sensi dell’art. 53 del TUIR.

  Fermo restando il limite fissato nei 5 milioni di euro, possono beneficiare del credito d’imposta:

• i soggetti in regime forfetario (art. 1 c. 54 legge 190/2014);
• gli imprenditori e le imprese agricole, sia che determinino per regime naturale il reddito su base catastale, sia quelle che producono reddito d’impresa.

  Ai fini dell’individuazione del periodo d’imposta, si rinvia alla lettura della Circolare n. 14, in calce al presente articolo.

B) Strutture alberghiere e agrituristiche

Le strutture alberghiere e agrituristiche possono fruire del credito d’imposta senza alcuna soglia, ossia non vige il limite dei 5 milioni di euro previsto per la categoria precedente. Tali strutture sono individuate tramite il codice ATECO (55). A titolo esemplificativo e non esaustivo, si citano:

• alberghi, fornitura di alloggio di breve durata presso alberghi (come resort, motel, residence, pensioni, hotel attrezzati per ospitare conferenze),
• alloggi per vacanze e altre strutture per brevi soggiorni, villaggi turistici, ostelli della gioventù, rifugi di montagna, colonie marine e montane; affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence e via discorrendo.

  Tra i beneficiari del credito di imposta:

• sono compresi coloro che svolgono l’attività alberghiera o agrituristica in modo stagionale;
• sono esclusi i soggetti che non esercitano abitualmente l’attività alberghiera o agrituristica.

C) Enti non commerciali

Possono fruire del credito d’imposta anche gli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, che svolgono attività istituzionale di interesse generale. Tali soggetti possono beneficiare del credito anche se svolgono un’attività commerciale, oltre a quella istituzionale, purché in modo non prevalente o esclusivo.

3. Ambito oggettivo di applicazione

La misura del credito d’imposta:

• è pari al 60% dell'ammontare mensile del canone di locazione degli immobili ad uso non abitativo (ossia del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell'attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo);
• è pari al 30% dell’ammontare mensile del canone per servizi o affitto d’azienda (ossia del canone dei contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d'azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell'attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all'esercizio abituale e professionale dell'attività di lavoro autonomo). 

In ambo i casi, si fa riferimento ad un contratto di locazione ad uso commerciale ex art. 27 legge 392/1978. Inoltre, alla locazione viene parificato il leasing, ma trattasi del leasing di godimento o operativo (assimilabile alla locazione) e non del leasing traslativo o finanziario (analogo alla compravendita con finanziamento).

Ai contratti di locazione di cui sopra vengono assimilati i contratti per prestazioni complesse o di affitto d’azienda, purché l’oggetto di tali accordi comprenda un immobile ad uso non abitativo (art. 28 c. 2 d.l. 34/2020).

I contratti (di locazione o affitto d’azienda) devono avere ad oggetto lo svolgimento di attività: industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico.

In relazione agli immobili destinati all’esercizio di una professione o ad un’attività di lavoro autonomo, rientrano nell’ambito di applicazione della norma sul credito d’imposta anche gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione. In tal caso, il credito d’imposta:

• è riconosciuto al 50% del canone di locazione,
• purché il contribuente non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione.

Per quanto riguarda gli enti non commerciali che svolgano anche attività economica, oltre a quella istituzionale, si rinvia alla lettura della Circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate in calce al presente articolo.

4. Requisiti per ottenere il beneficio

L’art. 28 c. 5 d.l. 34/2020 dispone che il credito d’imposta spetti:

• per i mesi di marzo, aprile e maggio,
• per i soggetti esercenti attività economica,
• che abbiano subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi in ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio di almeno il 50% rispetto allo stesso mese del periodo d’imposta precedente.

La norma si rivolge espressamente agli esercenti un’attività economica, pertanto, non si applica agli enti non commerciali.

Il calo del fatturato va verificato mese per mese; pertanto, può accadere che il credito d’imposta spetti solo per una o due mensilità rispetto alle tre previste dalla legge. Per le modalità di calcolo sulla riduzione del reddito si rinvia alle delucidazioni contenute nella Circolate n. 14 in calce al presente articolo.

5. Misura del credito

Il credito d’imposta è commisurato all’importo versato nel periodo d’imposta 2020 con riferimento ai mesi di:

• marzo, aprile, maggio,
• aprile, maggio, giugno per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale.

Come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, la misura del credito d’imposta è duplice:

• 60% del canone locazione degli immobili ad uso non abitativo;
• 30% del canone nei casi contratti di affitto d’azienda.

In ambo i casi, per fruire del credito:

• è necessario che il canone sia stato corrisposto;
• in difetto, la possibilità di utilizzare il credito resta sospesa sino al pagamento,

Il conduttore:

• ·non può fruire anticipatamente del credito per un pagamento non ancora effettuato,
• ma può cedere il credito d’imposta al locatore a titolo di pagamento del canone,
• in tal caso, è dovuta la differenza tra il canone pattuito e il credito d’imposta.

Nel caso in cui il canone locatizio sia comprensivo degli oneri condominiali e così risulti dal contratto, anche le spese condominiali possono concorrere alla determinazione del credito d’imposta.

6. Modalità di utilizzo del credito

Il credito d’imposta è utilizzabile:

• in compensazione mediante modello F24 codice tributo “6920” (come disposto dalla risoluzione n. 32/E del 6 giugno 2020 dell’Agenzia delle Entrate);
• ·nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta di sostenimento di spesa (art. 28 c. 6 d.l. 34/2020), in tal caso il canone deve essere versato nel 2020;
• ·o, in alternativa, può costituire oggetto di cessione dal conduttore (cedente) al locatore (cessionario) o ad altri soggetti (cessionari) come istituti di credito o intermediari i quali, a loro volta, possono cederlo.

In merito alla cessione del credito d’imposta prevista dal Decreto Rilancio (art. 122 d. l. 34/2020):

• è esercitabile dal 18 maggio 2020 (entrata in vigore del d.l. 34/2020) al 31 dicembre 2021,
• il cessionario (ossia la persona a cui viene ceduto il credito) può impiegarlo nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel corso del quale il credito è stato ceduto o in compensazione,
• la quota di credito inutilizzata non può essere impiegata negli anni successivi, né essere chiesta a rimborso,
• la quota inutilizzata di credito d’imposta può essere oggetto di ulteriore cessione solo nello stesso anno.

La componente positiva ricavata dal fruitore del credito d’imposta non concorre (art. 28 c. 6 d.l. 34/2020):

• alla formazione del reddito ai fini delle imposte sui redditi;
• al valore della produzione ai fini Irap;
• ai fini del rapporto di deducibilità degli interessi passivi (art. 1 TUIR);
• ai fini del rapporto di deducibilità dei componenti negativi (art. 109 c. 5 TUIR).

In relazione alla cessione del credito d’imposta, per il cessionario (ossia per il soggetto a cui il credito viene ceduto), il credito può concorrere alla formazione di reddito qualora il valore nominale del credito ceduto sia superiore al corrispettivo pattuito con il cedente. Per un approfondimento, si rimanda alla lettura della Circolare 14 dell’Agenzia delle Entrate in calce al presente articolo.

7. Cessione del credito e poteri di controllo dell’amministrazione

Come abbiamo visto nei paragrafi precedenti, il credito d’imposta può essere oggetto di cessione e, anche in tale ipotesi, restano fermi i poteri di controllo da parte dell’amministrazione finanziaria.

In particolare, vengono verificati:

• in capo al cedente, l’esistenza dei presupposti, delle condizioni previste dalla legge per usufruire dell’agevolazione, la corretta determinazione dell’ammontare del credito e il suo esatto utilizzo; in difetto dei requisiti, si procederà al recupero del credito fruito;
• in capo al cessionario, l’utilizzo irregolare in misura maggiore rispetto all’ammontare ricevuto in sede di cessione.

8. Divieto di cumulabilità del credito previsto dal decreto Cura Italia (art. 65 d.l. 18/2020)

Il Decreto Rilancio (art. 28 c. 8) prevede il divieto di cumulo con il credito d’imposta previsto dal decreto Cura Italia (art. 65 d.l. 18/2020). In quel caso si tratta di:

• credito d’imposta del 60%,
• per botteghe e negozi,
• relativo agli immobili rientranti nella categoria catastale C/1,
• con riferimento ai canoni di locazione per il mese di marzo.

Qualora non si sia ancora optato per quest’ultimo credito d’imposta, è possibile optare per quello previsto nel Decreto Rilancio, che prescinde dalla categoria catastale di riferimento, in quanto si basa sull’effettivo utilizzo dell’immobile.

9. Quadro temporaneo per le misure d’aiuto di Stato a sostegno dell’economia nell’attuale emergenza del Covid-19

A chiosa di quanto sopra, la Circolare n. 14 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che:

«Le disposizioni previste nell’articolo oggetto di commento si applicano nel rispetto dei limiti e delle condizioni previsti dalla Comunicazione della Commissione europea del 19 marzo 2020 C (2020) 1863 final “Quadro temporaneo per le misure di aiuto di Stato a sostegno dell’economia nell’attuale emergenza del COVID 19”, e successive modifiche.
Le misure temporanee di aiuto possono essere cumulate conformemente alle disposizioni di cui alle sezioni specifiche delle stesse e con gli aiuti previsti dai regolamenti de minimis o dai regolamenti di esenzione per categoria a condizione che siano rispettate le disposizioni e le norme relative al cumulo previste da tali regolamenti».

AGENZIA ENTRATE, CIRCOLARE N. 14/2020 >> SCARICA IL TESTO PDF

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