Luci ed ombre del ''rent to buy'' italiano

Il decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, recante “misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive” (il c.d. decreto sblocca Italia), convertito nella legge 11 novembre 2014, n. 164 (pubblicata sulla G.U. n. 262 del 11 novembre 2014 - suppl. ordinario n. 85), è in vigore, con le modifiche approvate, dal 12 novembre 2014[1].

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Sommario

• 1. I confini del rent to buy: nuovo tipo contrattuale o schema generale di contratto?
• 2. La trascrizione del contratto e la disciplina per il caso di fallimento
• 3. L’inadempimento del contratto e il recesso anticipato
• 3.1. Il rimedio dell’art. 2932 c.c.
• 3.2. La risoluzione del contratto
• 3.3. Il recesso unilaterale anticipato
• 3.4. Profili processuali

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1. I confini del rent to buy: nuovo tipo contrattuale o schema generale di contratto?

In un unico articolo (il 23) è stato disciplinato in senso generale[2] il “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili” (meglio noto con l’anglicismo rent to buy) col quale le parti possono prevedere l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo, entro un termine determinato, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata.

Vi sono, dunque, due fasi caratterizzanti: quella del conseguimento del godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un canone e quella consistente nel trasferimento dell’immobile con imputazione al prezzo della parte di canone indicata nel contratto.

Pur precisando il legislatore che il contratto di rent to buy è altro rispetto alla locazione finanziaria, non ne indica tuttavia gli elementi differenzianti, nemmeno peraltro specificando a quale locazione finanziaria abbia inteso riferirsi.

Come noto, infatti, nell'ambito del leasing finanziario, possono essere fatte rientrare due distinte figure contrattuali, il leasing c.d. "tradizionale" o "di godimento" e il leasing "traslativo".

“Nella prima, corrispondente a quella tradizionale, l'utilizzazione della res da parte del concessionario, dietro versamento dei canoni all'uopo previsti, si inquadra, secondo la volontà delle parti, in una funzione di finanziamento a scopo di godimento del bene per la durata del contratto, conforme alla potenzialità economica del bene stesso, onde i canoni costituiscono esclusivamente il corrispettivo di tale godimento; nella seconda, invece, le parti al momento della formazione del consenso prevedono che il bene, avuto riguardo alla sua natura, all'uso programmato ed alla durata del rapporto, è destinato a conservare, alla scadenza contrattuale, un valore residuo particolarmente apprezzabile per l'utilizzatore, in quanto notevolmente superiore al prezzo di opzione, sicché il trasferimento del bene all'utilizzatore non costituisce, come nel leasing tradizionale, un'eventualità del tutto marginale ed accessoria, ma rientra nella funzione assegnata dalle parti al contratto” (Cassazione civile, sez. un., 7 gennaio 1993 n. 65).

Considerata l’omogeneità dello schema contrattuale tra il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili e il leasing finanziario, è difficile dare un senso alla precisazione del legislatore, che non sia solo quello di voler implicitamente qualificare il contratto come ad esecuzione continuata o periodica e come tale non assoggettarlo, in sede di risoluzione per inadempimento del conduttore[3], alla retroattività dell'effetto risolutivo disposta in via generale dall'art. 1458, comma 1, c.c.[4].

Pare invece impercorribile in alternativa, anche alla luce di quanto disposto dal successivo quarto comma[5] che non pone limitazioni sulla natura dell’immobile, una chiave di lettura volta ad includere nel neo-introdotto contratto solo quelle fattispecie nelle quali l’utilizzatore sia un “consumatore” che intenda destinare l’immobile a sua abitazione. Le parti contraenti potranno quindi essere privati, imprese, professionisti, ecc…

Anche ipotizzando di tenere distinto dall’ambito della nuova figura contrattuale il leasing finanziario, le sue finalità potevano già prima essere raggiunte:

-         con un contratto di locazione con clausola contenente un’opzione (art. 1331 c.c.) di vendita della proprietà (o con relativo contratto collegato) col quale al conduttore sia concessa la possibilità di concludere, in seguito, una compravendita imputando parte dei canoni già versati al prezzo,

-         con un contratto preliminare unilaterale (non anche bilaterale alla luce del comma uno bis che attribuisce sempre la facoltà, e non l’obbligo, di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito) di vendita della proprietà, con collegata locazione, col quale al conduttore venga concessa la possibilità di imputare parte dei canoni già versati al prezzo del concludendo contratto definitivo di vendita.

Se però il risultato che le parti intendono perseguire col contratto può essere raggiunto con diversi negozi giuridici pare evidente che più che un nuovo tipo contrattuale il legislatore abbia in realtà tipizzato un nuovo schema generale di contratto (quali sono ad es. il contratto preliminare e il contratto per persona da nominare)[6].

Stando alla lettera della legge e alle sue finalità la nuova disciplina parrebbe comunque applicabile solo all’acquisto del diritto di piena proprietà e non a diritti reali minori (es. usufrutto a termine con clausola, o con relativo contratto collegato, contenente un’opzione, oppure con un collegato contratto preliminare unilaterale di vendita della nuda proprietà).

Da un lato perché il diritto reale compresso di nuda proprietà e gli altri diritti reali minori non consentirebbero il godimento dell’immobile.

Dall’altro perché il pagamento di un corrispettivo per la costituzione dell’usufrutto (da scomputarsi dal prezzo della successiva vendita della nuda proprietà), salvo particolari pattuizioni contrattuali, non sembra in linea con la concreta finalità di consentire di pagare “dilazionatamente” sia il corrispettivo per il godimento dell’immobile, che il prezzo per il suo acquisto.

E ciò, nonostante il successivo richiamo operato dal terzo comma della norma in esame agli articoli da 1002 a 1007 e 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili, la cui giustificazione è forse da ricercarsi nella mera volontà di richiamare per la “fase” di godimento dell’immobile la disciplina valevole per l’usufrutto delle spese di custodia, amministrazione, manutenzione, riparazione e per le liti e quella relativa alle ipotetiche usurpazioni e alle azioni relative alle servitù.

Dovrebbe, in realtà, pure escludersi dall’ambito del “nuovo” contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili la c.d. “locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti”, o, secondo la definizione datane dall’art. 1526, terzo comma, del codice civile, il c.d. contratto di locazione in cui “sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti”.

Mentre nella locazione con opzione di acquisto e nella locazione con preliminare di vendita si potrebbero, infatti, sostanzialmente individuare due contratti autonomi, destinati ad operare in sequenza e tra loro collegati, nella fattispecie prevista dall’art. 1526, terzo comma, c.c. non vi sarebbe una duplicità di contratti collegati.

Ciò in quanto in quest’ultima fattispecie non si avrebbe un contratto di locazione e un successivo contratto di vendita, e cioè due autonomi tipi contrattuali, ciascuno dei quali costituisca dal punto di vista giuridico un distinto titolo per l’esecuzione di un pagamento pecuniario.

Il che impedirebbe quindi di imputare in conto vendita quei pagamenti già eseguiti in conto locazione:

“a meno di volere ipotizzare un effetto novativo oggettivo ex artt. 1230 ss. c.c. relativamente ad un’obbligazione di pagamento del canone di locazione in ipotesi ancora in fase di esecuzione, con la conseguenza, tuttavia, che, ove tale fosse la configurazione data dalle parti, si creerebbe un effetto retroattivo (al momento della stipulazione della locazione stessa) dell’intera vendita, destinato a complicare in maniera non trascurabile l’esecuzione della vicenda (individuazione, nella fase intercorrente tra locazione e vendita, per esempio, del titolo del godimento da parte del finale acquirente in termini di detenzione o di possesso, stanti le diverse norme anche processuali applicabili nei due casi, oppure del termine per esercizio di azioni per vizi ed evizione da parte del compratore finale nei confronti del venditore, ecc.)”.

Salvo ammettere:

“un ambito di applicazione all’istituto novativo esteso al punto tale da riconoscere che la novazione oggettiva di un rapporto obbligatorio possa determinare, dal momento in cui l’effetto di produce, una riqualificazione dell’intero contratto, a quel punto da ricondurre ad un tipo diverso rispetto a quello che costituisce la fonte dell’obbligazione novata” [7].

Costituisce tra l’altro un dato ineludibile, alla luce di quanto previsto dai commi 1[8], 1 bis[9] e 5, che il contratto debba prevedere la parte di canone da imputarsi a corrispettivo il che conduce a ritenere che, proprio alla luce della sostanziale autonomia dei due tipi contrattuali, esso non possa essere integralmente scomputato dal prezzo della vendita.

Nonostante la sostanziale coincidenza del risultato finale concreto voluto dalle parti, ben si comprende, dunque, come in presenza di un tale limite e delle osservazioni che precedono appaia quantomeno arduo far rientrare, almeno da un punto di vista concettuale, il contratto previsto dall’art. 1526, terzo comma, c.c. nell’alveo del nuovo contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

Una tale conclusione non potrebbe essere scalfita nemmeno dall’espresso richiamo contenuto nel successivo settimo comma dell’art. 23 che fa riferimento anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà.

Si tratta, infatti, di un comma destinato ad incidere non sulla figura generale tipica del rent to buy (così come oggi introdotta nel nostro ordinamento), ma solo sulla normativa speciale costituita dal decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47 (convertito nella legge 23 maggio 2014, n. 80) recante: "Misure urgenti per l'emergenza abitativa, per il mercato delle costruzioni e per Expo 2015” che si riferisce però a fattispecie negoziali diverse, poiché più ampie, ricomprendendo, appunto, anche i contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà (il sopra esaminato art. 1526, terzo comma, c.c.).

2. La trascrizione del contratto e la disciplina per il caso di fallimento

Un primo valore aggiunto portato dalla legge in esame è la disciplina prevista per il caso di fallimento.

Se fallisce il concedente il contratto prosegue, ove esso non sia revocabile ex art. 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (legge fallimentare).

Il curatore non ha, quindi, la possibilità di sciogliere il contratto oltre i limiti previsti dall’art. 72, ultimo comma, della L.F. per il contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'articolo 2645-bis c.c. costituiti dall’avere il contratto ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado.

L’articolo 72 della L.F. torna invece ad essere applicabile nel caso in cui fallisca il conduttore.

Pertanto se il contratto non è stato ancora in tutto o in parte eseguito (e non sia quindi avvenuto il trasferimento della proprietà dell’immobile) la sua esecuzione rimane sospesa fino a quando il curatore, con l'autorizzazione del comitato dei creditori, non dichiari di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo. Ove il curatore si sciolga dal contratto, il fallimento, se non è stato diversamente convenuto nel contratto, avrà diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisirà interamente i canoni a titolo di indennità e l’ultimo comma dell’art. 72 L.F. non sarà quindi applicabile.

Benchè per tale ultima ipotesi le conseguenze siano determinate per relationem al precedente quinto comma (che disciplina l’inadempimento del conduttore) il loro inquadramento deve tuttavia essere diverso.

La decisione del curatore di sciogliersi dal contratto non può infatti essere equiparata ad un inadempimento colpevole, quanto piuttosto ad un’ipotesi di consentito recesso unilaterale anticipato.

La facoltà di sciogliersi dal contratto anticipatamente rispetto al termine entro cui effettuare la scelta di acquistare o meno il bene comporta, tuttavia pur sempre, che in base a quanto legislativamente non si possa pretendere la restituzione nemmeno[10] della quota dei canoni imputata al corrispettivo che verrà trattenuta a titolo di “indennità”.

Si tratta di una sorta di multa penitenziale[11] ex lege prevista per il recesso unilaterale, che proprio in quanto comportamento lecito, pare poter anche giustificare il termine “indennità”.

L’introduzione della possibilità di trascrivere il contratto è forse il secondo valore aggiunto della disciplina del rent to buy ancorchè, ancora una volta, solo allorquando la forma prescelta sia quella della locazione con collegato patto d’opzione, dato che il preliminare di vendita con collegata locazione, purchè rivestito dell’idonea forma (scrittura privata o atto pubblico), era già prima trascrivibile in virtù dell’art. 2645 bis c.c.

Siccome il primo comma dell’art. 23 prevede che il contratto debba essere trascritto[12] ai sensi dell'articolo 2645 bis c.c. (Trascrizione di contratti preliminari) e che tale trascrizione produca anche i medesimi effetti di quella di cui all'articolo 2643, primo comma, numero 8) c.c. (Trascrizione dei contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni) il legislatore ha, di fatto, solo esteso la trascrivibilità alla fattispecie rientrante nella prima ipotesi sopradescritta (contratto di locazione con patto d’opzione di vendita della proprietà).

Il contratto d’opzione, infatti, almeno secondo la migliore dottrina[13], prima non poteva essere trascritto.

Ciò detto, costituiscono invece deroga, rispettivamente espressa e inespressa, alle norme indicate dal primo comma dell’art. 23:

-          la previsione del terzo comma che limita temporalmente, gli effetti della trascrizione del contratto previsti dall’art. 2645, terzo comma, c.c. ad un termine non più triennale, ma pari alla durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni;

-          quella in base alla quale gli effetti propri della trascrizione prevista dall’art. 2643, primo comma n. 8 c.c. si producono anche per quei contratti di rent to buy (trascritti ex art. 2645 bis c.c.) di durata inferiore ai 9 anni. Il primo comma, infatti, non sembra subordinare gli effetti di tale trascrizione al limite di durata previsto da tale norma.

3. L’inadempimento del contratto e il recesso anticipato

La particolare natura “composita” e flessibile del nuovo contratto di rent to buy si riflette sulle conseguenze derivanti dal suo inadempimento.

3.1. Il rimedio dell’art. 2932 c.c.

Il comma tre, quarto periodo, dell’art. 23 prevede che:

“In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile”.

Come noto, in base ad esso:

“Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso.

Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.

Il richiamo a tale norma andrà riferito solo all’inadempimento del promittente venditore all’obbligo di concludere il contratto traslativo del bene immobile.

La norma potrà dunque applicarsi solo allorquando le parti siano ricorse ad un contratto preliminare di vendita (con collegata locazione) posto che, nel caso in cui esse abbiano invece adottato lo schema del contratto di locazione con collegata opzione di vendita, il trasferimento del diritto avverrà in dipendenza del mero esercizio del diritto potestativo dell’opzionario e non potrà nemmeno porsi un problema di inadempimento dato che il perfezionamento del contratto finale dipenderà solo dalla sua manifestazione di volontà.

Il suddetto richiamo non potrà nemmeno riferirsi all’inadempimento del promissario acquirente posto che, non essendo adottabile la forma del contratto preliminare bilaterale di vendita della proprietà con collegata locazione – poiché alla luce di quanto previsto dall’art. 23, primo comma bis[14] il conduttore deve essere libero di scegliere se acquistare il bene – non potrebbe nemmeno porsi tale problema, non essendovi il conduttore obbligato.

3.2. La risoluzione del contratto

Nel caso invece in cui, a fronte di un grave inadempimento, s’intenda ottenere la risoluzione del contratto, il successivo quinto comma prevede che:

“In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”.

Quest’ultima previsione pare superflua nella parte in cui prevede gli effetti restitutori, relativi alla parte dei canoni imputata al corrispettivo dell’inattuato trasferimento del bene, derivanti dall’inadempimento del contratto[15] e carente laddove non specifica a quali tra i diversi interessi legali previsti dall’ordinamento faccia riferimento.

Il seguente paragrafo dello stesso quinto comma, previsto per il caso d’inadempimento del conduttore alle sue obbligazioni (e quindi principalmente alla sua obbligazione di pagare il corrispettivo del godimento, essendo invece egli, per definizione e come più volte ripetuto, sempre libero di concludere il contratto traslativo dell’immobile) prevede che:

“In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”.

La previsione pare dover essere riferita solo al caso di inadempimento del conduttore al pagamento del corrispettivo.

Come più volte sottolineato, infatti, il conduttore deve essere libero di decidere se acquistare il bene.

La norma precede dunque due effetti.

Da un lato, in virtù della natura di contratto di durata o a esecuzione periodica della locazione, e non potendo pertanto essere la risoluzione retroattiva[16], la parte dei canoni stabilita per il godimento dell’immobile che sia stata pagata, rimarrà acquisita al concedente a tal titolo. Il concedente potrà inoltre procedere al recupero coattivo della parte dei canoni impagati relativi al godimento del bene.

Dall’altro, quella prevista dall’art. 23, comma 1 bis imputata al corrispettivo per l’acquisto del bene, salvo che non sia stato diversamente disposto, verrà invece acquisita a titolo d’indennità.

Benchè, come già detto, il termine “indennità” richiami un comportamento lecito, qual è senz’altro quello di non concludere il contratto traslativo, scelta alla quale non può tuttavia riferirsi considerata la sua facoltatività, la parte del canone imputata al corrispettivo che il concedente potrà, salvo patto contrario, trattenere in caso d’inadempimento del conduttore al pagamento del canone sembra costituire, di fatto, una sorta di penale ex lege[17] che potrà quindi essere pretesa in aggiunta all’importo dovuto e impagato per il godimento dell’immobile.

Tale conclusione pare in qualche modo obbligata, pur nella consapevolezza che i termini utilizzati dal legislatore (“acquisisce interamente”, “a titolo di indennità”) sembrino indirizzare ad altre conclusioni[18], per esigenze di coerenza con la ritenuta inderogabile libertà di scelta del conduttore di concludere il contratto traslativo che impedisce la configurabilità stessa di un suo inadempimento.

In ordine dunque all’inadempimento dell’obbligo di pagare il canone pattuito il precedente secondo comma stabilisce che:

“Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”.

Si tratta di una predeterminazione della gravità dell’inadempimento che pare tuttavia, pur sempre in parte rimessa all’autonomia negoziale delle parti.

Ove tale facoltà non venga quindi dalle stesse esercitata e non sia pertanto predeterminato il concreto inadempimento in grado di provocare la risoluzione (di diritto) del contratto la relativa valutazione sarà pur sempre rimessa al giudice.

Nell’ipotesi quindi in cui non sia stato pattiziamente disciplinato tale aspetto del contratto il giudice sarà libero di valutare se l’inadempimento dell’aspirante compratore sia grave e pertanto idoneo a giustificare una pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto.

Rimane tuttavia il dubbio se egli possa fare, per ciò, riferimento alla soglia “del ventesimo” fissata dal legislatore.

La lettera della norma sembra infatti prevedere solo il contenuto della clausola risolutiva espressa che le parti potrebbero decidere di inserire in contratto, e non invece stabilire una predeterminazione di gravità dello stesso utilizzabile ai fini di cui all’art. 1455 c.c.

È, non a caso, previsto che: “Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento…” il che pare configurare un’ipotesi di risoluzione di diritto del contratto che quindi legittimerebbe una pronuncia dichiarativa e non costitutiva.

Pare trarsi conferma di tale interpretazione dalla differente formulazione letterale dell’art. 5 della l. 392/1978 in base al quale:

“Salvo quanto previsto dall'articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”.

3.3. Il recesso unilaterale anticipato

Il recesso anticipato del conduttore non è disciplinato dal legislatore.

Anche ove, richiamandosi a quanto previsto in tema di contrato di locazione, lo si ritenga in certi limiti ammissibile, consentendogli quindi di sciogliersi dal contratto anticipatamente rispetto al termine entro cui deve decidere se acquistare il bene di cui gode, rimane il dubbio di quali siano le conseguenze.

Analogicamente rispetto a quanto previsto dal sesto comma dell’art. 23 per il caso di scioglimento dal contratto ad opera del curatore del fallimento del conduttore si potrebbe allora ritenere che il concedente abbia diritto, oltre alla (ovvia) restituzione dell'immobile, anche ad acquisire interamente i canoni a titolo di indennità, salvo che non sia stato diversamente convenuto nel contratto.

Occorrerebbe dunque ancora una volta considerare l’applicabilità alla fattispecie di una sorta di multa penitenziale ex lege sotto forma di una “indennità” pari alla parte dei canoni imputata al corrispettivo dovuta a fronte di un lecito recesso unilaterale.

La restante parte dovuta per il godimento del bene immobile non andrebbe invece restituita poiché il suo incasso sarebbe causalmente giustificato a fronte del godimento del bene immobile dovendo, come detto, la locazione essere fatta rientrare tra i contratti di durata o a esecuzione periodica per i quali il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione (art. 1373, comma 2, c.c.).

3.4. Profili processuali

Nulla tuttavia si dice delle modalità con le quali, a fronte di un inadempimento si possano ottenere il pagamento dei canoni, lo scioglimento del contratto e il rilascio dell’immobile.

Sfruttando il fatto che il contratto in parola potrebbe rivestire la forma dell’atto pubblico il rilascio dell’immobile sarebbe ottenibile già in forza del titolo esecutivo costituito dallo stesso[19] in base al combinato disposto degli artt. 474, comma 2, n. 3, c.p.c. e 2930 c.c. consentendo quindi di passare direttamente all'esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un processo di cognizione onde procurarsene altro di formazione giudiziale[20].

Per quanto riguarda invece il pagamento dei canoni, sia che l’atto sia stato stipulato per scrittura privata autentica (art. 474, comma 2, n. 2 c.p.c.), che in quello in cui si sia invece prescelta la forma dell’atto pubblico (art. 474, comma 2, n. 3 c.p.c.) esso potrà essere all’uopo fatto direttamente valere come titolo esecutivo il che, trattandosi di obbligazioni contrattuali, consentirebbe di evitare il ricorso non solo ad un giudizio ordinario[21], ma anche ad un più rapido procedimento monitorio.

In ordine, infine, alla risoluzione giudiziale del contratto, nel silenzio della norma, pare invece si possano richiamare le conclusioni già raggiunte dalla giurisprudenza in tema di leasing immobiliare secondo le quali il procedimento per convalida di sfratto, di cui agli art. 658 ss. c.p.c. non è utilizzabile[22].

Secondo tale tesi l'ambito di estensione del procedimento per convalida di licenza o sfratto viene infatti ritenuto tassativo per cui la procedura speciale non sarebbe invocabile per far cessare taluni contratti atipici di locazione quali ad es. l'alloggio, la pensione, il residence, l'affittacamere e lo stesso leasing immobiliare.

Come correttamente osservato l'ammissibilità della convalida è infatti stata prevista dal legislatore per il solo caso atipico di locazione costituito dal godimento dell'immobile quale corrispettivo anche parziale di una prestazione d'opera (art. 659 c.p.c.), dovendone quindi restare esclusa ogni altra ipotesi[23].

Seguendo tale orientamento, ove non s’intenda o non si possa (per inadeguatezza del titolo esecutivo stragiudiziale) procedere all’esecuzione per rilascio direttamente in forza del contratto, l'unico percorso processuale percorribile sarebbe dunque quello del giudizio ordinario di cognizione da intraprendere, oltretutto, nelle forme ordinarie (artt. 163 e segg. c.p.c.) posto che la materia del contendere, così come per il leasing finanziario, esulerebbe anche dall’ambito applicativo del rito locatizio di cui all'art. 447 bis c.p.c.[24].

(Altalex, 13 novembre 2014. Articolo di Andrea Bulgarelli)

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