Altalex
Immobili condominio e locazioni
Posti auto in condominio: nulla la delibera che incide su...

Immobili condominio e locazioni

Posti auto in condominio: nulla la delibera che incide sui diritti individuali

Cassazione civile, sez. II, sentenza 30/03/2018 n° 8014

Di Marcella Ferrari

Avvocato

Email: marciferrari@gmail.com

Avvocato del Foro di Savona.

Titolare dello studio legale Ferrari ad Alassio (SV).

Si occupa sia di diritto civile che di diritto penale; in particolare, l'attività prevalentemente svolta è nel settore privatistico ed abbraccia il diritto successorio, la proprietà, il condominio, le comunioni, le locazioni, la responsabilità civile, il risarcimento del danno da sinist… continua a leggere

Pubblicato il 13/04/2018

L’assemblea condominiale non ha titolo per disciplinare il godimento di un’area di proprietà esclusiva altrui, assegnando direttamente i posti macchina, insistenti su di essa, ai condomini che ne sono privi. Tale diritto non spetta alla compagine condominiale; sono i singoli condomini, in qualità di acquirenti, a dover far valere la nullità parziale del contratto di compravendita che abbia escluso il trasferimento del diritto di proprietà o di uso sui posti auto, in violazione della normativa in materia di parcheggi, che ha istituito un vincolo pertinenziale di natura pubblicistica tra tali aree ed il fabbricato.

Così ha deciso la Corte di Cassazione con la sentenza 30 marzo 2018 n. 8014.

La fattispecie

Un condomino agisce in giudizio per far dichiarare la nullità della delibera assembleare con la quale si stabilisce che i posti auto presenti nel cortile condominiale siano assegnati ai condomini che non hanno acquistato un box. L’attore, in qualità di costruttore dell’edificio, si è riservato – oltre ad un appartamento ed un garage – la proprietà esclusiva del terreno sul quale sono situati i posti auto oggetto di contestazione. A suo avviso, pertanto, l’assemblea non ha titolo per deliberare su di un suo diritto esclusivo. In primo ed in secondo grado, la domanda attorea viene rigettata. Secondo i giudici di merito, infatti, il contratto di compravendita con cui il venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree parcheggio è affetto da nullità parziale ai sensi dell’art. 41 sexies legge 1150/1942, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto. Si giunge così in Cassazione.

Normativa in materia di parcheggi: ante e post 2005

L’art. 41 sexies legge 1150/1942 (legge urbanistica), introdotto dalla “legge Ponte” del 1967[1], è una norma imperativa ed inderogabile, dettata in materia di parcheggi. Si tratta di una disposizione più volte modificata dal legislatore.

Il primo comma, come emendato dalla “legge Tognoli”, statuisce che, nelle nuove costruzioni, debbano essere riservati appositi spazi per i parcheggi[2];
mentre, il secondo comma, aggiunto nel 2005, dispone che gli spazi di cui sopra non siano gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e siano trasferibili autonomamente da esse.[3]

Tale ultimo disposto (art. 41 sexies c. 2) non trova applicazione nel caso di specie, giacché ha ad oggetto costruzioni non ancora realizzate al momento della sua entrata in vigore (avvenuta nel 2005, quindi posteriormente ai fatti di causa). La giurisprudenza costante, infatti, ritiene che il secondo comma dell’art. 41 sexies operi solo per il futuro, ossia per le costruzioni non ancora realizzate[4]. Pertanto, il vincolo pertinenziale, previsto dal primo comma dell’art. 41 sexies, sussiste per le edificazioni realizzate o cedute anteriormente al 16 dicembre 2005. Per contro, per gli edifici realizzati successivamente vale il principio della libera cedibilità, anche separatamente dall’unità abitativa, di box e posti auto. In buona sostanza, i parcheggi realizzati anteriormente al 16 dicembre 2005, come quelli oggetto di causa, sono gravati da un vincolo di destinazione a parcheggio; i suddetti spazi, pertanto sono asserviti obbligatoriamente all’edificio di cui fanno parte.

Nullità parziale dell’atto di compravendita e diritto d’uso sugli spazi per parcheggio

La violazione di quanto disposto dall’art. 41 sexies c. 1, dunque, comporta la nullità del contratto di compravendita nella parte in cui attribuisca la proprietà dello spazio per il parcheggio ad altri e non al singolo condomino «con integrazione ope legis del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l’epoca dell’edificazione»[5]. L’acquirente di un immobile, che si assuma illegittimamente privato del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio, in quanto attribuito ad un terzo (nel nostro caso, riservato al costruttore), ha titolo per far valere la nullità del negozio nella parte in cui sia stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente integrazione automatica dello stesso. Si tratta della cosiddetta “integrazione cogente” del regolamento contrattuale, che supplisce ad un accordo tra le parti posto in essere in violazione di norme imperative; nella fattispecie in esame, la compravendita ha violato il disposto dell’art. 41 sexies c. 1 con conseguente sostituzione automatica della clausola nulla (art. 1339 c.c.).

La Corte sottolinea come la citata normativa, «nel disporre che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato, con riflessi anche di carattere civilistico, consistenti nella possibilità di far dichiarare la nullità parziale, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell’edificio, in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salva la corresponsione all’alienante del relativo compenso, in quanto non compreso nei prezzi delle vendite»[6].

Legittimazione ad agire dei singoli proprietari e non del condominio

I giudici di legittimità proseguono il proprio percorso argomentativo precisando che il diritto di far dichiarare la nullità parziale dei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari dell’edificio spetti non già al condominio, ma separatamente ai singoli compratori delle varie porzioni dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto. La giurisprudenza della Suprema Corte[7] è costante nel ritenere che la legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di apposite aree in edifici di nuova costruzione ai sensi dell’art. 41sexies c. 1 legge 1150/1942 spetti non già all’amministratore del condominio (sul tema leggi Amministratore di condominio - Attribuzioni, doveri e responsabilità, Scarpa Antonio, IPSOA , 2018), ma ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori.

Nullità della delibera assembleare su diritti individuali

Al lume di quanto esposto, emerge come i giudici di merito abbiano errato nel ritenere che l’assemblea condominiale, con l’impugnata delibera, «avesse titolo a disciplinare il godimento di un’area non condominiale, assegnando direttamente i posti macchina insistenti sulla detta area esterna di proprietà dell’originario costruttore ai condomini che non avevano acquistato un box nel caseggiato dove si trova il loro alloggio». Al contrario, spettava agli acquirenti degli immobili agire. Essi, infatti, essendo stati illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio, avrebbero dovuto far accertare giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui era stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente integrazione ope legis. Infatti, «l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle»[8].

Conclusioni

In conclusione, per tutte le ragioni sopra esposte, la Suprema Corte accoglie il ricorso proposto dal condomino-costruttore – che si è riservato la proprietà dell’area con i posti auto – poiché è nulla la delibera nella parte in cui dispone che “i posti macchina disegnati sul cortile si intendono assegnati ai condomini che non hanno acquistato un box nel caseggiato dove esiste il loro alloggio”. I giudici chiariscono che spettava ai singoli proprietari convenire in giudizio il loro dante causa per far dichiarare la nullità parziale degli atti di compravendita, ottenere il riconoscimento di un diritto reale d’uso sull’area e corrispondere al proprietario dell’area il relativo compenso, in quanto non compreso negli atti di acquisto.

Su Shop.Wki.it è disponibile il volume:

Amministratore di condominio Attribuzioni, doveri e responsabilità

Acquista ora

(Altalex, 12 aprile 2018. Nota di Marcella Ferrari)

______________

[1] Articolo introdotto dall’art.18 della legge n. 765 del 1967, la cosiddetta “Legge Ponte”, così chiamata perché fece da “ponte” tra la legge urbanistica fondamentale (Legge 1150/1942) e la “legge Bucalossi” (legge 10/1977).

[2] La norma prosegue indicando l’entità dello spazio, ossia in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Il primo comma è stato così modificato dall'articolo 2 della legge n. 122 del 1989, nota come “legge Tognoli”.

[3] Il secondo comma è stato aggiunto dall'articolo 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005.

[4] Corte Cass. 24 febbraio 2006, n. 4236.

[5] Così Corte Cass., Sez. II, 27 dicembre 2011, n. 28950.

[6] In tal senso, vedasi Corte Cass., S. U., 17 dicembre 1984, n. 6602.

[7] Cass., Sez. II, 11 febbraio 2009, n. 3393.

[8] Da ultimo, Cass., Sez. II, 31 agosto 2017, n. 20612.

Scopri tutti i corsi
e master in tema di
Immobili condominio e locazioni

Scopri subito

Più Letti

Suprema Corte di Cassazione

Sezione II Civile

Sentenza 20 febbraio - 30 marzo 2018, n. 8014

(Presidente Petitti – Relatore Giusti)

OMISSIS

Fatti di causa

1. - P.A. ricorreva al Tribunale di Savona, sezione distaccata di Albenga, al fine di sentire dichiarare nulla la delibera in data 9 marzo 2003 del condominio (omissis) , al quale egli apparteneva essendo proprietario di un appartamento nell’edificio F e di un box nell’edificio E.

Con tale delibera veniva stabilito che i posti macchina "disegnati... sul cortile" dal costruttore - il medesimo P.A. - fossero assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box.

Deduceva il ricorrente che, essendosi egli riservato, al momento della costituzione del condominio, la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto, l’assemblea non poteva disporre del suo diritto.

Costituendosi in giudizio, il condominio resisteva.

2. - Il Tribunale adito, con sentenza depositata il 9 dicembre 2008, rigettava la domanda, osservando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dall’art. 41-sexies, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall’art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765, e che dall’anzidetta titolarità discendeva il diritto del condominio a disporre delle aree in questione. Né appariva applicabile - proseguiva il Tribunale - l’art. 12 della legge 28 novembre 2005, n. 246, che disponeva soltanto per le costruzioni non ancora realizzate al momento della sua entrata in vigore.

3. - Con sentenza resa pubblica mediante deposito in cancelleria il 28 maggio 2012, la Corte d’appello di Genova ha respinto il gravame del P. , confermando l’impugnata pronuncia.

3.1. - La Corte d’appello ha rilevato che l’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 comporta che il contratto di compravendita con il quale il costruttore-venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetto da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419, secondo comma, cod. civ..

La Corte di Genova ha quindi affermato che la delibera assembleare si è limitata ad assegnare i posti auto, senza in alcun modo qualificare la natura del diritto in contestazione. Ad ogni modo - ha sottolineato la Corte distrettuale - la giurisprudenza di legittimità individua tale diritto come reale ed assoluto, avente ad oggetto l’utilizzo delle aree destinate a parcheggio.

Infine, la Corte territoriale ha escluso la retroattività del principio stabilito dall’art. 12, comma 9, della legge n. 246 del 2005, che consente di trasferire gli spazi per parcheggio in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari.

4. - Per la cassazione della sentenza della Corte d’appello il P. ha proposto ricorso, con atto notificato il 14 giugno 2013, sulla base di cinque motivi.

L’intimato condominio ha resistito con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato memorie illustrative.

Il Condominio ha depositato ulteriore memoria anche prima dell’udienza pubblica, alla quale la causa è stata rinviata dalla camera di consiglio con ordinanza interlocutoria n. 18014 del 2017.

Ragioni della decisione

1. - Con il primo motivo (violazione e falsa applicazione degli artt. 99 e 112 cod. proc. civ. e/o inesistenza della motivazione in violazione dell’art. 111 Cost.) ci si duole che la Corte d’appello non abbia spiegato in che modo il condominio sarebbe titolare di diritti sul terreno di proprietà del ricorrente, tanto più che nessuno - non il condominio né alcuno dei condomini - avrebbe mai agito in giudizio, neppure in via riconvenzionale, né in questo giudizio né in altro, dolendosi della nullità parziale delle clausole contenute negli atti di compravendita tra il P. e i singoli acquirenti.

Il secondo mezzo lamenta violazione e falsa applicazione degli artt. 42 Cost., 832 e ss. e 1117 e ss. cod. civ. In difetto del previo riconoscimento della sussistenza, in capo al condominio o ai singoli condomini, del diritto di cui al citato art. 41-sexies, l’assemblea condominiale non sarebbe legittimata a deliberare in ordine ad una porzione di terreno di proprietà altrui.

Con il terzo motivo (violazione e falsa applicazione dell’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942) il ricorrente censura che la Corte d’appello abbia definito irrilevante la qualificazione del diritto in questione come appartenente al condominio ovvero ai singoli condomini.

Con il quarto motivo (violazione degli artt. 2697 cod. civ. e dell’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942) si deduce che il principio affermato dalla Corte d’appello avrebbe potuto trovare applicazione solo se fosse stato dimostrato che il P. non aveva riservato sufficiente spazio per il parcheggio.

Il quinto motivo prospetta violazione degli artt. 1419 cod civ. e 41-sexies della legge n. 1150 del 1942 sotto altro profilo, sul rilievo che la sostituzione automatica della clausola nulla avrebbe in ogni caso imposto di ripristinare il sinallagma contrattuale.

2. - I primi tre motivi - da esaminare congiuntamente, stante la stretta connessione - sono fondati.

Occorre premettere che nel fabbricato condominiale di nuova costruzione ed anche nelle relative aree di pertinenza, ove il godimento dello spazio per parcheggio - nella misura fissata dalla norma imperativa ed inderogabile di cui all’art. 41-sexies della legge n. 1150 del 1942, introdotto dall’art.18 della legge n. 765 del 1967 - non sia assicurato in favore del singolo condomino, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà dello spazio stesso, si ha nullità di tale contratto, nella parte in cui sia omessa tale inderogabile destinazione, con integrazione ope legis del contratto tramite riconoscimento di un diritto reale di uso di detto spazio in favore del condomino, nella misura corrispondente ai parametri della disciplina normativa applicabile per l’epoca dell’edificazione (Cass., Sez. II, 27 dicembre 2011, n. 28950).

Questa Corte (Cass., Sez. U., 17 dicembre 1984, n. 6602) ha altresì precisato che la citata normativa, nel disporre che nelle nuove costruzioni debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi, ha istituito inderogabilmente un vincolo pertinenziale permanente di natura pubblicistica tra tali aree e il fabbricato, con riflessi anche di carattere civilistico, consistenti nella possibilità di far dichiarare la nullità parziale, ai sensi degli artt. 1418 e 1419 cod. civ., dei contratti di alienazione delle singole unità immobiliari dell’edificio, in quanto escludenti dal trasferimento il diritto di proprietà o di uso del parcheggio, salva la corresponsione all’alienante del relativo compenso, in quanto non compreso nei prezzi delle vendite.

Si tratta di distinti diritti, spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ognuno dei singoli compratori delle varie porzioni dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto (Cass., Sez. II, 11 febbraio 2009, n. 3393).

Erroneamente pertanto - in fattispecie nella quale il costruttore P. ha venduto gli appartamenti e i box siti nel fabbricato (fatto salvo un appartamento ed un box che sono rimasti di sua proprietà), riservandosi la proprietà esclusiva dell’area residuata dalla costruzione all’esterno dei muri perimetrali del fabbricato - la Corte d’appello ha ritenuto che l’assemblea condominiale, con l’impugnata delibera, avesse titolo a disciplinare il godimento di un’area non condominiale, assegnando direttamente i posti macchina insistenti sulla detta area esterna di proprietà dell’originario costruttore ai condomini che non avevano acquistato un box nel caseggiato dove si trova il loro alloggio, e ciò tra l’altro senza che, su iniziativa degli acquirenti degli immobili (in ipotesi) illegittimamente privati del diritto all’uso dell’area pertinente a parcheggio e con onere della prova a loro carico, sia stata accertata giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui è stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro integrazione ope legis.

Infatti, l’assemblea di condominio non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dovendosi tali delibere qualificare nulle (cfr., da ultimo, Cass., Sez. II, 31 agosto 2017, n. 20612).

3. - L’accoglimento dei primi tre motivi determina l’assorbimento delle altre censure.

La sentenza impugnata è cassata.

Non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito con l’accoglimento della domanda giudiziale e con la conseguente declaratoria di nullità della impugnata delibera in data 9 marzo 2003 del condominio (omissis) , nella parte in cui dispone che "i posti macchina disegnati... sul cortile... si intendono assegnati ai condomini che non hanno acquistato un box nel caseggiato dove esiste il loro alloggio".

La novità della questione trattata impone la compensazione tra le parti delle spese dell’intero giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, accoglie la domanda e dichiara nulla l’impugnata delibera in data 9 marzo 2003 del condominio (omissis).

Dichiara integralmente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio.